Обоснование необходимости принятия областного закона

«О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Ленинградской области»

 

Данный законопроект разработан в целях исполнения пункта 1 поручения Председателя Правительства Российской Федерации от 13.09.2011  №ВП-П9-6498 в части выполнения перечня поручений Президента Российской Федерации от 05.09.2011 №Пр-2618 по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, согласно которому субъектам Российской Федерации необходимо обеспечить решение проблемы «обманутых» дольщиков до конца 2012 года, и направлен на предоставление мер поддержки гражданам –участникам строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщики не выполнили свои обязательства по завершению строительства в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с пунктом «б» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации защита прав и свобод человека и гражданина находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В настоящее время правовое регулирование вопросов дополнительной защиты прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков осуществляется законами большинства субъектов Российской Федерации. Законами Архангельской, Астраханской, Брянской, Владимирской, Вологодской, Смоленской, Свердловской областей предусмотрена возможность  определения инвесторов, готовых принять на себя обязательства по решению проблем «обманутых» дольщиков, с предоставлением им соответствующих земельных участков.

Законопроект устанавливает систему мер, направленных на предотвращение нарушения и защиту прав участников долевого строительства на территории Ленинградской области, в том числе формирование и ведение реестра пострадавших участников долевого строительства, реестра недобросовестных застройщиков, реестра многоквартирных домов, для строительства которых застройщики имеют право привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Сведения из указанных реестров предполагается сделать открытыми и общедоступными, для чего размещать их на официальном сайте органа, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства, то есть комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

Обобщение и систематизация этих сведений, доступ к ним всех заинтересованных лиц позволит гражданам, намеревающимся вложить денежные средства в строящееся жилье, предварительно убедиться, что застройщик, с которым они планируют заключить договор, осуществляет свою деятельность на законных основаниях, имеет разрешение на строительство, права на земельный участок, на котором осуществляет строительство, а также позволит получить сведения о соблюдении застройщиком своих договорных обязательств перед дольщиками, в том числе о сроке ввода в эксплуатацию ранее построенных домов, и сроках передачи жилых помещений в таких домах участникам строительства. Наличие в открытом доступе сведений о недобросовестных застройщиках позволит предотвратить дальнейшее заключение ими новых договоров с гражданами и тем самым предотвратить появление новых пострадавших участников долевого строительства.

Создание реестра пострадавших участников долевого строительства позволит более полно контролировать ситуацию в сфере защиты прав дольщиков, определять объем и характер мер поддержки таким гражданам.

Законопроектом предусмотрено, что в реестр пострадавших участников долевого строительства подлежат включению граждане, перед которыми обязательства по передаче квартир в строящемся доме не исполнены в течение срока, который превышает срок, установленный договором более чем на год.

При этом правом на включение в реестр предлагается наделить:

во-первых, граждан, участвующих в строительстве многоквартирного дома на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (независимо от даты заключения договора);

во-вторых, граждан, участвующих в строительстве на основании иных договоров, направленных на приобретение права собственности, на жилое помещение в многоквартирном доме (при условии, что такой договор заключен до даты вступления в силу настоящего областного закона).

Такое решение предлагается для того, чтобы создать для граждан, решивших принять участие в жилищном строительстве, дополнительные мотивы для соблюдения ими самими Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", часть 2 статьи 1 которого устанавливает, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом застройщик за привлечение денежных средств граждан по иным договорам несет административную ответственность в соответствии с частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации, а гражданин, который со своей стороны подписывая договор, не соответствующий закону, не несет никакой ответственности. Более того, он дополнительно защищен частью 2.1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ, которая устанавливает, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В связи с этим некоторые граждане сознательно идут на нарушение закона, соглашаясь на заключение договора, запрещенного законом, а в случае последующего нарушения их прав, предусмотренных таким договором, требуют защиты и компенсаций от государства.

Поэтому введение настоящим законом ограничений для отнесения таких граждан к числу пострадавших участников долевого строительства будет являться профилактической мерой, позволяющей предотвратить возникновение новых «проблемных» объектов.

Возможность оказания поддержки пострадавшим  участникам строительства, заключившим иные договоры (кроме договора долевого участия в строительстве) предусмотрена только в отношении граждан, заключивших такие договоры до вступления в силу предлагаемого закона.

Меры поддержки пострадавшим участникам долевого строительства предусмотрены статьей 8 законопроекта, которая  предусматривает возможность оказания комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области:

организационной, юридической и иной консультационной помощи жилищно-строительному кооперативу, созданному пострадавшими участниками долевого строительства, в завершении строительства многоквартирного дома, в том числе с привлечением нового инвестора строительства, подключении многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения и вводе его в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности;

оказания бесплатной юридической помощи пострадавшим участникам долевого строительства;

обращения в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов пострадавших участников долевого строительства;

участия в рассмотрении арбитражным судом дел о банкротстве застройщиков.

Указанные в части 1 статьи 8 законопроекта меры поддержки основаны на действующем федеральном законодательстве.

Возможность создания жилищно-строительных кооперативов из числа пострадавших участников строительства и передачи им недостроенных многоквартирных домов установлена параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".В этой статье также учтен существующий положительный опыт оказания органами исполнительной власти и местного самоуправления Ленинградской области практической помощи таким жилищно-строительным кооперативам.

Возможность обращения контролирующего органа в суд в защиту права участников долевого строительства предусмотрена пунктом 8 части 5 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ.

Участие контролирующего органа в рассмотрении арбитражным судом дела о банкротстве застройщика предусмотрено частью 1 статьи 201.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Возможность оказания органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации бесплатной юридической помощи гражданам установлена Федеральным законом от 21.11.2011 N 324-ФЗ "О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации", статья 2 которого предусматривает, что граждане имеют право на получение бесплатной юридической помощи в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Право органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления устанавливать дополнительные меры социальной поддержки граждан, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, предусмотрено абзацем пятым статьи 26.3.1 Федерального закона от 06.10.1999 №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и абзацем вторым части 5 статьи 20 Федерального закона от 09.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Предоставление земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, новому инвестору-застройщику на торгах с обременением в виде обязательства по передаче жилых помещений в построенном многоквартирном доме пострадавшим участникам долевого строительства, не противоречит действующему земельному законодательству, предусматривающему обязательно указание в конкурсной документации на земельный участок, выставляемый на торги, сведений об имеющихся обременениях. Наличие на данном земельном участке недостроенного многоквартирного дома, на жилые помещения в котором претендуют пострадавшие участники долевого строительства, является одним из таких обременений, тем более, что после государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства. Такая мера поддержки предусмотрена для случаев, когда права недобросовестного застройщика на земельный участок будут прекращены в установленном порядке (например, в случае прекращения действия договора аренды).

Законопроект предусматривает также в качестве компенсации расходов лица, которое приняло на себя обязательства по завершению строительства дома, ввода его в эксплуатацию, передаче квартир в достроенном доме пострадавшим дольщикам и выполнило эти обязательства, бесплатное предоставление в собственность иного земельного участка.

Такое предложение позволит привлечь к решению проблем пострадавших дольщиков новых инвесторов. Подобные законы приняты во многих других субъектах Российской Федерации. О необходимости такого закона в Ленинградской области неоднократно высказывались органами местного самоуправления, решавшими ранее проблемы пострадавших дольщиков путем привлечения новых инвесторов.

Право субъектов Российской Федерации принимать законы, предусматривающие бесплатное предоставление юридическим лицам земельных участков в собственность, предусмотрено п. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом согласно п. 2.1 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации законом субъекта Российской Федерации должны быть установлены предельные (максимальные и минимальные) размеры предоставляемых земельных участков.

Законопроект предусматривает, что размер бесплатно предоставляемого участка не должен отличаться от размера земельного участка, на котором находился достроенный дом, более чем на 10 процентов. Некоторая «вилка» необходима, т.к. может быть невозможно сформировать для бесплатного предоставления земельный участок, полностью идентичный по своим размерам участку, на котором был достроен дом.

 

Председатель комитета государственного
строительного надзора и государственной
экспертизыЛенинградской области                                                   М.Москвин

 

 

Шибаев В.Е. 710-44-70



Документы по теме:
::  Обоснование необходимости принятия закона (31Кб)

© 2001-2017 гг. Комитет по печати и связям с общественностью Ленинградской области
Для детей старше шести лет
Сетевое издание «Официальный интернет-портал
Администрации Ленинградской области»
Разработано: ЗАО "Кторстудио"
При любом использовании материалов сайта, ссылка на www.lenobl.ru обязательна.